2026年产业园区十大趋势展望

2025年，在宏观经济波动、传统产业下行、行业内卷加剧等因素的扰动下，中国产业园区行业经历了深刻调整与变革，行业呈现出“整体承压、内卷加剧”与“分化演进、主动破局”并行的特征。市场在租金、空置率等核心指标面临下行压力的同时，也在主导产业升级、数字化、绿色化、招商运营模式创新、政策与机制突破等多个维度进行创新探索，推动行业从规模扩张向价值运营转型。

2026年，中国产业园区行业走势如何？有哪些关键趋势？和君产业园区事业部结合自身长期行业洞察，尝试提出十大趋势预判，为广大园区行业同仁提供参考与启发。

(一) 趋势1：市场格局深度分化，向“多维重构”演进

2026年作为“十五五”开局之年，产业园区行业将延续企稳与深度分化并行格局，核心取决于对接新质生产力与应对存量竞争的能力。从市场基本面来看，行业仍处于调整周期，供需博弈与价值重构成为核心主线。

从市场基本面看，行业仍处于以“价值重构”为核心的调整周期。预计全国产业园区平均租金将在2025年的基础上小幅探底，降幅有所收窄。与此同时，整体空置率虽仍处高位，但结构性的去化机会已然显现。在《工业园区高质量发展指引》等政策驱动下，叠加企业对研发、中试、定制化生产等专业化空间的刚性需求增长，市场表现未来将呈现急剧分化趋势：一线及核心二线城市凭借深厚的产业生态与人才基础，其优质园区空置率将保持相对稳定；而大量缺乏清晰产业定位、同质化严重的传统园区，招商困境将持续加剧。

市场的分化也将加速产业园区行业超越传统的“区位决定论”，进入以深度产业运营能力为标尺的“能力分化”新阶段。仅依靠地理优势的“房东”型园区，与能够提供产业特色运营、产业基金加持、场景创新应用、供应链协同等全链条赋能的“产业平台”型园区，差距将指数级拉大。政策与市场资源将进一步向主导产业突出、创新浓度高的优质园区倾斜。头部园区运营商将凭借其聚焦新兴产业、构建产业集群的成熟模式，持续扩大领先优势，固化“强者恒强”的竞争格局。

(二) 趋势2：产业迭代加速，园区加快拥抱新质生产力

2026年，新质生产力将从宏观政策导向，深化为园区内生的核心发展引擎，驱动产业体系从“规模扩张”向“质量跃升”转型。

从产业布局来看，将呈现“未来抢位”与“优势升级”双轨并行的鲜明趋势。一方面，一线城市及科教资源富集地区，依托国家战略科技力量与顶尖科研生态，正集中布局人工智能、具身智能、量子信息、商业航天、6G通信等未来产业先导区，抢占全球产业竞争制高点。例如，上海正着力建设的“6G信通智谷未来产业园”，聚焦6G技术研发与产业化，旨在构建全球领先的下一代通信技术产业生态。另一方面，具备成熟产业基础的园区，聚焦高端装备、新能源汽车等领域，以数实融合为核心，通过全流程智能化、绿色化改造，推动传统产业向价值链高端跃升，实现存量提质增效。

创新模式上，“链主+平台”双轮驱动成为核心范式。链主企业转型为创新生态组织者与共性技术策源方，带动上下游协同创新；园区聚焦公共服务升级，构建覆盖“基础研究—技术开发—中试验证—产业化”全链条服务体系，重点建设专业中试、概念验证平台，破解成果转化难题。例如，苏州工业园区共建“概念验证服务创新联合体”，北京亦庄控股下属的生物医药园打造“苗圃—孵化器—加速器—特色园”一站式创新孵化平台，均通过完善的服务体系推动成果转化，其模式将成为各地方广泛学习的标杆。

(三) 趋势3：场景创新加速，招商模式升维

国务院办公厅《关于加快场景培育和开放推动新场景大规模应用的实施意见》的出台，标志着产业园区招商正式迈入“场景赋能、生态招商”的新阶段。2026年，土地优惠、税收返还等传统红利持续衰减，场景创新与供给能力成为核心竞争力，以场景链接资源、以生态赋能成长，成为招商核心逻辑，精准匹配企业需求的专业化场景运营成招商关键。

国内多地已形成可复制经验：广东发布《应用场景机会清单》精准匹配供需，合肥成立全国首个场景创新促进中心构建规范体系，杭州设立保障性场景创新中心为科创企业提供稳定试验场景，三地均通过专业化运营实现产业链精准招商。另外，张江人工智能岛打造了30多个智慧未来应用场景，涵盖AI+家居、AI+校园、AI+医疗、AI+金融、AI+制造、AI+园区管理等多个领域，通过丰富的场景供给吸引企业入驻，形成了完整的人工智能应用生态体系，成为场景创新招商的典型范例。

不同类型园区场景创新各有侧重：科创型园区构建“技术—产品—商品”全链条试验场，助力企业快速完成技术验证与市场化落地；制造型园区开放生产、供应链等痛点场景，搭建技术与需求对接桥梁，提升产业链韧性。2026年，场景挖掘的深度与精准度，将成为各地园区的“必选项”，直接决定园区未来的核心竞争力。

(四) 趋势4：零碳园区提速，绿色竞争力将成为壁垒

2025年12月26日，国家发展改革委、工业和信息化部、国家能源局联合公布首批国家级零碳园区建设名单。经过严格的申报、推荐、评审和会商程序，全国52个园区入选，实现了31个省（区、市）和新疆生产建设兵团的全覆盖。这份名单的发布，标志着中国在“双碳”战略下迈出了从宏观目标到微观实践的关键一步。零碳园区正从概念走向现实，从试点走向规模化推广！

2026年，零碳园区建设将在政策持续加码与试点经验沉淀下，从规模化推广迈向高质量发展新阶段。政策层面，继2025年《关于开展零碳园区建设的通知》落地后，地方已形成差异化推进格局，长三角、珠三角等地完善地方标准，内蒙古、山东等能源大省深化“风光储氢”一体化实践，政策红利持续释放。当前，零碳园区建设已突破单一节能改造，聚焦能源重构、产业协同、碳汇平衡等系统性工程。例如，鄂尔多斯零碳产业园的远景动力鄂尔多斯电池超级工厂专注于动力电池与储能电池产品生产，逐步构建“风光氢储车”全产业链，为零碳园区建设提供了重要参考。

2026年，零碳园区的核心转型路径将聚焦能源系统重构与市场化机制落地。在能源系统方面，核心是构建“风光储氢”一体化的智能本地能源系统。通过全面盘活园区空间资源发展分布式光伏，并配套规模化储能与智能微电网，从根本上解决绿色电力稳定供给与工业连续生产需求之间的矛盾，实现能源结构的系统性低碳转型。在市场机制方面，关键在于培育内在经济动力：一方面，通过培育零碳“链主”企业，构建基于“工业共生”的绿色产业链，实现资源循环与成本共担；另一方面，积极推动碳核算与国际标准（如欧盟CBAM）接轨，使园区的碳减排量可监测、可交易，帮助入驻企业将碳资产从成本中心转化为收益来源，有效应对绿色贸易壁垒。

(五) 趋势5：深度运营服务成为园区竞争的“胜负手”

CBRE调研显示，“产业配套服务”已超越“租金价格”成为企业选址的首要因素，企业需求从“低成本空间”向“高效率资源”的根本转变。2026年，园区核心竞争力聚焦专业赋能，需要深度嵌入企业全生命周期需求。

领先园区均以专业化、生态化服务破局，以亦庄控股在生物医药领域的实践为例：一是针对企业关键需求重点突破。针对企业研发到产业化痛点，打造“CRO-CMO-CDMO”全链条技术服务平台，将重资产与专业能力转化为共享公共服务，同时建设N9细胞与基因治疗等细分园区，实现“服务+空间”深度共振；二是数据驱动产业服务能力升维。依托覆盖全球专利、临床等动态的科技情报网络及千级产业节点热力图，实现服务前置化与智能协同，服务融入企业的战略发展环节；三是系统供给高端要素。通过产教融合开展GMP技能培训、运营博鳌健康论坛等举措，系统性供给人才、资本、品牌等高端要素，构建“服务聚要素、要素优服务”的良性循环。

行业其他头部标杆实践也印证了这一趋势：张江科学城嵌入集成电路领域，构建了从EDA工具、IP核到快速封测的全产业链公共服务体系，降低了中小型设计企业的创新门槛；苏州BioBAY聚焦生物医药产业，不仅为企业提供物理空间，更在技术转化、金融对接、人才培育等方面提供深度服务，助力650余家创新药械企业成长，20余家企业实现境外上市；中关村软件园在数字经济领域，搭建人工智能算力服务平台、开源技术社区及人才实训基地，以核心数字基础设施赋能企业。

未来，立足主导产业，打造特色服务标签，将成为园区穿越周期的核心支撑。

(六) 趋势6：产业投资实现体制、机制突破

传统“房东”模式已经触及盈利天花板，2026年园区运营主体将加速向“股东”模式转型升级，“深度运营+产业投资”双轮驱动模式进一步普及。尤其是产业投资方面的体制机制创新是转型核心，通过优化产业投资考核模式、明确容错边界、完善跟投激励等举措，激活资本活力，实现从空间租赁到价值共创的深层变革。

广州模式与合肥经验为行业提供了可复制的破局路径：2025年3月，广州市印发《广州市进一步促进企业投资发展的若干措施》，针对国资产业投资推出突破性改革：一是建立“战略回报+财务回报”的双维度考核体系；二是建立尽职免责清单，明确“容错边界”；三是完善跟投激励机制将个人利益与基金长期回报深度绑定。而“合肥经验”则展现了国资引领构建“产投闭环”的系统性能力。采用“国资引领—项目落地—股权退出—循环投资”模式，合肥建投2020年投资蔚来项目70亿元，2021年市值高峰时退出获利超200亿元，收益全部注入新基金，实现“滚雪球”效应。同时，投资协议约定企业总部、研发中心、生产基地优先落户合肥，形成“资本+空间+政策”组合拳。另外，苏州BioBAY、北京亦庄生物医药园等专业园区，也通过设立产业基金、开展股权合作等方式，深度绑定入驻企业，在企业成长过程中获取资本增值收益，实现了产业与资本的良性互动。

(七) 趋势7：“园区出海”提速，园区应提前布局，打开业务发展空间

在产业龙头企业加速布局海外市场等因素的驱动下，中国产业园区的战略视野正加速从本土向全球延伸。 “园区出海”或将成为产业园区战略性探索升维、寻求可持续增长、提升国际影响力的核心路径。

一是模式适应性复制。适应性复制即是将国内已验证成熟的“开发—运营—招商”一体化模式进行本土化调整，在“一带一路”沿线国家、东南亚、欧洲等重点区域布局海外特色园区，承接国内优势产业出海。例如，招商局集团将“前港—中区—后城”模式成功应用于吉布提国际自贸区等海外项目，通过搭建一站式服务中心、完善营商环境等方式，吸引了物流、贸易、加工制造等各类企业集聚，成为轻资产输出的典范。

二是推动“制度型开放”。高质量的“园区出海”本质上是营商环境和治理规则的输出。海南自贸港重点园区2025年上半年实际使用外资大幅增长36.7%，服务贸易与离岸结算同步高速增长，其在投资自由便利、跨境数据流动、法治化营商环境等方面的先行先试，为海外园区对接国际经贸规则、降低跨国运营制度成本提供了宝贵的“中国方案”。2026年，海外园区将进一步推动中国治理经验与国际规则接轨，提升核心竞争力。

三是构建全球化创新生态。领先的园区运营方正积极布局海外创新高地，构建“海外源头创新—国内加速中试与规模化—全球市场应用”的价值链体系，整合全球高端要素反哺国内园区，例如，中关村发展集团在硅谷和以色列等海外创新高地提前布局，吸收海外创新要素。同时，大力吸引海外高层次人才、先进技术、优质资本等高端要素落户国内园区。沈阳—欧盟经济开发区“十四五”期间引进多家世界500强企业与海外高层次人才，成为区域对外开放的桥头堡，为行业提供了有益借鉴。

(八) 趋势8：部分园区开始介入实业，开辟双轮增长路径

面对传统租金增长乏力与运营服务收入天花板，2026年将有不少园区运营方战略性介入实体业务，探索“平台运营+实业投资”双轮驱动的新增长范式。这并非盲目跨界，而是基于产业生态的精准延伸，核心是实现“运营赋能实业、实业反哺运营”的良性循环，构建增长韧性。

核心聚焦三大方向：

一是深耕主导产业配套，补链强链。围绕已形成的核心产业集群，选择产业链中技术门槛高、附加值大或存在供应瓶颈的关键环节进行实体布局。例如，济南贯月科创集团依托其旗下园区在新材料、智能安防等领域积累的深厚产业场景与客户资源，战略性地孵化并控股了山东城安智能科技有限公司、济南融华新材料技术有限公司等实体企业。这些企业直接服务于园区产业集群的需求，将集团的产业认知转化为实体业务，成功打造了增长的第二曲线；苏州高新依托医疗器械产业园，参股介入第三方医学检验、医疗器械CDMO等实业，形成“园区载体+专业服务+实业投资”闭环。

二是布局基础设施配套实业。在绿电供应、污水处理、智慧物流等园区刚需服务方面实现自我供给与盈利提升。上海临港新片区布局氢能加注、换电服务等基础设施，既完善产业配套，又形成可持续运营收益。

三是孵化新兴产业实体。凭借对入驻园区企业的近距离观察与全方位服务，园区运营商具备发现和培育早期项目的独特优势。例如东湖高新通过其管理的产业基金，很早就关注并投资了园区内从事国产数据库研发的达梦数据。东湖高新不仅提供了资本支持，更利用其园区生态资源，为达梦数据对接市场、人才和政策。达梦数据于2022年在科创板首发上市，不仅为东湖高新带来投资回报，更强化了其在信创产业领域的集群优势和创新生态。

(九) 趋势9：智慧园区建设向深度、广度推进

园区数字化转型呈现三层递进格局：一是筑牢数字基座，5G、物联网等成为“新基建”，集成运维系统至数字孪生平台，实现园区运行可视可管可控；二是重构服务平台，实现业务线上化闭环，建设产业特色数据集与协同平台，推动服务向产业赋能跃升；三是赋能产业生态，依托链主企业带动上下游中小企业数字化接入，广东顺德案例成为产业链协同转型标杆，数字化驱动产业集群整体升级。

《工业园区高质量发展指引》设专章部署“促进数实深度融合”，为产业园区数字化转型提供了清晰的路径指引。这一路径呈现三层演进层次：

第一层是筑牢数字基座。5G专网、物联网等将成为不可或缺的“新基建”，不仅满足企业生产、研发的高标准需求，更将安防、能源、交通、楼宇等所有运维系统集成到统一的数字孪生平台上，实现园区运行的实时可视、可管、可控，提升运营效率与安全保障。

第二层是重构服务平台。通过建设综合智慧管理平台，实现招商、租赁、物业、能耗等业务的线上化与流程闭环。同时，围绕园区主导产业，建设行业特色的高质量数据集和产业链协同平台。使园区的服务从“基础物业”跃升为“产业赋能”，形成差异化竞争优势。

第三层是赋能产业生态。产业园区将不再满足于服务单个企业的智能化改造，而是主动识别并赋能产业链中的龙头企业或“链主”，通过其数字化实践和供应链协同平台，带动上下游中小企业的标准化、数字化接入。广东顺德高新技术产业开发区以美的洗碗机工厂数字化改造为核心，带动了供应链上下游超180家中小企业协同转型。

(十) 趋势10：组织与人才队伍加速迭代，打通底层发展逻辑

在产业园区向“产业平台”与“股东”转型的深刻背景下，传统以开发建设、物业管理和传统招商为核心的人才结构已无法满足需求。2026年，人才竞争将围绕一个清晰的“懂产业、懂企业、懂投资、懂政策”核心能力模型展开，驱动组织能力系统升级。

当前产业园区行业人才结构以传统“基建、开发、配套”为主，而在未来转型升级所急缺的产业投资、产业规划、差异化招商和特色运营等方面确明显不足。领先园区已启动人才结构升级：一是战略与产业规划人才，负责把握产业动向，为园区规划与赛道选择提供决策支撑；二是产业招商与特色运营人才，能有效推动企业孵化和产业链整合；三是产业投资、资本运作人才，为产业发展“插上翅膀”。这些人才并非简单聚合，而是通过园区搭建的平台机制，实现知识共享、能力互补与业务高度协作。

例如，杭州未来科技城构建的“顶尖—领军—青年”人才梯队，并通过与浙江大学、之江实验室等机构深度合作，系统性地培育和引进稀缺人才；合肥高新区构建“集思讲堂—创新学院—研学营地”阶梯式人才培育体系，并通过与中国科学技术大学先研院、科大硅谷全球校友平台深度协同，系统性培育和引进产业紧缺人才；东湖高新发布顶尖人才政策，以“揭榜挂帅”方式，面向全球招募顶尖人才。

未来产业园区的竞争力，很大程度上取决于其能否围绕主导产业，构建并持续优化专业型人才矩阵，从根本上重塑发展动能，实现向内生驱动的战略转型。

结语

2026年，中国产业园区行业正站在“十五五”开局的历史分水岭上，迎来发展逻辑的重塑。和君产业园区事业部提出的上述十大趋势并非孤立存在，而是共同指向产业园区的核心转型方向——从“规模扩张”向“质量提升”跨越，从“空间运营”向“生态赋能”升级。这一变革既是行业应对市场内卷、突破增长瓶颈的主动选择，更是适配新质生产力培育、服务区域经济高质量发展的必然要求。

当前市场格局的深度分化，核心本质是产业发展逻辑的全面重构。过去依赖区位优势、政策红利的粗放式发展模式已然失效，“专业制胜、生态为王”成为园区穿越周期、实现可持续发展的核心。

未来，唯有主动拥抱变革，聚焦主导产业深耕细作，以专业化服务嵌入企业全生命周期，以创新产业投资、人才培养机制破解发展瓶颈，方能在分化格局中突围。未来的产业园区，将超越单一的产业集聚载体属性，成为培育新质生产力、推动区域产业迭代升级、链接全球创新资源与市场的核心平台，为中国经济高质量发展注入强劲动能。