《湖南省持续推进城市更新行动实施意见(征求意见稿)》发布

《湖南省持续推进城市更新行动实施意见（征求意见稿）》于2025年10月23号发布。这份文件清晰勾勒出湖南未来城市发展的蓝图，从总体目标到具体任务，从实施路径到支持政策，每一项都与城市品质提升、居民生活改善紧密相连，具体内容如下：

湖南为城市更新划定了清晰的 “三步走” 目标，每一个时间节点都有具体的推进方向，让规划落地更具操作性：    

全省将集中启动一批城市更新重点片区改造，同步推进一批 “补短板、惠民生、强功能” 的项目，比如老旧小区配套设施升级、危险住房改造等，让城市更新从 “蓝图” 走向 “实景” 的第一步扎实落地。    

重点片区改造将初见成效，居民能明显感受到居住环境、公共服务的变化；更重要的是，全省城市更新的政策体系（如规划、土地、资金支持政策）和项目推进模式（如市场化运作、公众参与机制）将初步形成，为后续大规模推进打下基础。    

城市更新的体制机制会更加完善，城市开发建设方式将实现转型（比如从 “大拆大建” 转向 “精细更新”）；具有湖湘特色的现代化人民城市建设将取得重要进展，届时无论是生态环境、历史文化保护，还是公共服务、居住品质，都将迎来质的飞跃。

文件围绕 “韧性、居住、公共、生态、文化” 五大维度，部署了 12 项具体任务，覆盖城市生活的方方面面，每一项都瞄准居民的 “急难愁盼” 和城市发展的 “关键短板”：    

城市的 “韧性”，就是应对风险的能力。这一工程重点解决住房安全、基础设施老化等问题，让城市更 “扛造”：    

住房安全：从 “危险房” 到 “好房子”    

加快拆除 D 级危险住房，稳妥改造 C 级危险住房和国有企事业单位非成套住房；对有抗震隐患的房屋进行加固，治理城镇预制板房屋；同时严禁借 “危改” 名义拆历史文化街区、文物建筑。还会推进既有建筑节能改造，鼓励老旧住房自主更新、原拆原建，推广装配式装修，让老房子既安全又舒适。    

此外，湖南还将建立房屋安全体检、质量保险等制度，探索危险房屋监测预警系统，用市场化手段保障住房安全，同时完善住宅专项维修资金制度，解决 “修房钱从哪来” 的问题。    

基础设施：更新 “生命线”，补上 “短板”    

动态排查供水、排水、燃气等地下管线隐患，推进 “城市基础设施生命线安全工程”，统筹 “综合改一次”（避免反复开挖）；稳步建设地下综合管廊，加快供水设施更新和第二水源地建设。    

在污水处理方面，全面推动 “按效付费” 改革，同时 “污涝同治”—— 统筹防洪排涝、海绵城市、黑臭水体治理，完善联排联调机制，解决 “下雨看海” 问题。    

到 2030 年，要实现老化燃气管道 “动态清零”，改造供水、污水等地下管网 1 万公里以上，新增城市公共停车位 15 万个，缓解 “停车难”；还会适度超前建公共消防、人防设施，推进新型城基建，深化 BIM 技术应用。    

居住是民生之本，这一工程聚焦老旧小区、城中村、完整社区，从 “单个改造” 到 “系统提升”：    

老旧小区：20 年以上小区 “愿改尽改”    

鼓励小区及周边 “连片改造”，不仅要消除安全隐患（如更新老化燃气、电力管线），还要完善配套（停车、充电、消防、通信设施），补齐公共服务（助餐、家政）；支持有条件的小区加装电梯，同时加强改造全过程质量监管，完善长效运维机制。    

特别强调保护传统风貌和文化遗产，到 2030 年，建成 20 年及以上的老旧小区要实现 “愿改尽改”，让老居民住得更舒心。    

城中村改造：“一村一策”，不搞大拆大建    

坚持历史文化风貌保护先行，不搞 “一刀切”，分类用 “拆除新建、整治提升、拆整结合” 三种方式改造，重点消除安全隐患、提升人居环境，让城中村既保留烟火气，又跟上城市发展步伐。    

完整社区：打造 “一刻钟便民生活圈”    

对照完整社区标准，建嵌入式服务设施，完善公共服务（养老、托育）、便民商业、公共活动场地，打造 “安全健康、设施完善、管理有序” 的社区。到 2030 年，要打造 50 个以上 “城市一刻钟便民生活圈” 全域推进先行区社区，让居民 “步行可达” 基本需求。    

公共空间是城市的 “客厅”，这一工程通过改造街区、厂区，补齐公共服务，让城市更有烟火气和吸引力：    

老旧街区：从 “旧” 到 “活”，融合商文旅体    

推动老旧街区提质、功能转换、业态升级，建设 “活力街区”；鼓励统筹周边老旧火车站更新，让老交通枢纽焕发新活力；同时更新老旧商圈，优化设施和交通布局，引导商文旅体融合，丰富消费场景（比如打造文创街区、特色市集）。    

老旧厂区：盘活闲置，保护工业遗产    

用市场化方式改造老旧厂区，盘活闲置厂房，同时保护工业遗产，打造工业旅游区、文创基地等，让 “老工业” 变身 “新业态”，为城市增添新的经济增长点和文化符号。    

公共服务：补齐 “一老一小” 等短板   

 重点补养老、托育、医疗、教育、全民健身、无障碍设施的短板，预留设施用地；推进适老化、适儿化改造，发展普惠托育和多样化养老服务；还会推进 “平急两用” 公共设施建设（平时用做公共服务，应急时用做安置、物资储备），健全医疗应急体系。    

到 2030 年，人均体育场地面积要达到全国平均水平，多层级、全覆盖的公共服务网络基本健全，让居民 “就近享服务”。    

生态是城市的 “底色”，这一工程聚焦 “治山、治水、治城”，修复生态、优化绿地：    

生态修复：系统治理，恢复自然活力    

一体推进海绵城市建设、城市生态清洁小流域治理、湿地修复，让城市水系 “自然联通、有流动性”；加强生物多样性保护，巩固黑臭水体治理成效，推进小微湿地建设，打造亲水空间；同时管控修复被污染建设用地，保护修复重点区域矿山，让城市生态 “休养生息”。    

绿地布局：见缝插绿，提升绿化品质    

加强城市绿环、绿廊、绿楔、绿道建设，利用闲置空间建社区公园、口袋公园、小微绿地；改造老旧公园，优先用乡土植物，鼓励立体绿化（比如屋顶绿化、墙面绿化）和公园绿地开放共享（比如草坪可搭建帐篷）。    

到 2030 年，全省城市建成区绿化覆盖率要达 43%，人均公园绿地面积达 14 平方米，让城市更 “绿” 更宜居。    

历史文化是城市的 “灵魂”，这一工程重点保护传承历史文化，避免 “千城一面”：    

保护文化遗产：落实 “老城不能再拆”    

先开展老城、历史文化街区、文化遗产资源调查，摸清家底；划定最严格保护范围，建立文化遗产影响评价和保护前置机制；推进历史文化街区、文物、历史建筑修缮，探索合理利用路径（比如改造成博物馆、文创空间）；重点片区还要挖掘历史文化资源，开展适旅化改造。    

到 2030 年，建成 10 个省级历史文化保护利用示范片区，让湖湘文化 “活” 在当下。    

管控风貌：不拆真建假，保护自然与文化    

贯彻《湖南省城市上空际线管控若干规定》，不随意拆除有保护价值的建筑，严禁 “拆真建假”；不破坏地形地貌、不砍老树、不破坏古树名木生长环境，不随意改变河湖水系；保护有历史文化价值的地名，清理不规范地名；严格管理超大体量公共建筑、超高层建筑，让城市风貌 “有特色、不杂乱”。

好的蓝图需要好的执行路径，文件明确了 “体检 - 规划 - 储备 - 监管 - 参与” 五步走机制，确保城市更新有序推进：    

先体检后更新：2026 年实现县级以上城市全覆盖    

建立 “先体检后更新” 机制，统筹城市体检和国土空间规划体检，摸清城市 “短板”（比如哪里基础设施老化、哪里公共服务不足），再针对性推进更新，避免 “盲目改造”。2026 年，要实现县级及以上城市体检全覆盖。    

强化规划引领：2026 年 6 月底前编完专项规划    

依据国土空间总体规划，构建 “专项规划 - 片区策划 - 项目实施方案” 体系，把空间管控要求纳入详细规划，叠加到国土空间规划 “一张图” 监督实施。2025 年，各地按 “急用先编” 原则编重点片区策划和项目方案；2026 年 6 月底前，市州、县要编完城市更新专项规划和重点片区策划方案。    

项目储备与计划：建库管理，按年推进    

城市更新主管部门牵头建 “项目储备库”，依托储备库编年度计划，明确每年要实施的项目清单，提前做好前期工作（比如立项、设计），确保项目 “能落地、快推进”。    

全周期监管与多元参与：保障质量，凝聚合力    

监管方面：城市更新项目要依法办施工许可，纳入质量安全监督，识别防控质量、经济、管理风险，落实参建单位责任，相关部门还要做全周期管理和绩效评价，确保工程质量。    

参与方面：建立 “政府引导、市场运作、公众参与” 模式，发挥 “一委一办一平台” 作用，推进城市管理进社区、物业服务进家庭；探索社区党组织领导下的 “居委会 + 业委会 + 物业 + 社会组织 + 居民” 协调机制，引导居民、规划师、设计师参与社区建设；还会建省城市更新智库、支持产业联盟，让更新 “众人拾柴”。

为解决城市更新 “钱、地、审批” 等难题，文件出台了针对性支持政策，打破推进障碍：    

（一）规划支持：灵活调整标准，保障民生项目    

在保障公共安全的前提下，对建筑间距、日照标准、绿地率等 “无法达现行标准” 的项目，可按 “不低于现状” 原则更新；对市政设施、公共服务设施、“平急两用” 设施、老旧住房原拆原建等项目，市州要在容积率、建筑面积、建筑高度、装配式建筑应用等方面出台支持政策，让民生项目 “好落地”。    

（二）土地支持：盘活存量，简化手续    

明确土地混合开发、用途转换的 “正面清单、负面清单”，让土地利用更灵活；    既有建筑用于新产业、新业态的，可享受 “5 年过渡期”（不含建设期），过渡期内按原用途、原权利类型使用土地，过渡期满转让需办手续的，可协议办理，符合划拨目录的保留划拨；   

 “边角地、夹心地、插花地” 等零星土地，无法单独供地的，可划拨或协议出让给相邻地块权利人；    小区加装电梯、利用空地建公共设施的，免予办理用地手续，减少审批环节。    

（三）产权支持：明晰权属，化解历史问题    

城市更新形成的不动产，若兼容多种功能且可分割，可按宗地、建筑区域或空间分层办分割审批和权属登记；    支持不动产权人与更新实施主体办 “转移预告登记”，更新完成后再办正式登记；    对权属复杂、无法确定实施主体但需更新的项目（涉及公共利益、安全），属地政府可按重大行政决策确定实施主体；    市州要出台政策，妥善化解历史形成的 “无合法产权手续” 或 “征而未拆” 房屋的产权问题，减少矛盾。    

（四）资金支持：多渠道筹资，降低成本    

财政支持：省级财政安排资金，地方政府加大投入，保障城市体检、专项规划编制经费；支持项目争取中央预算内投资、超长期特别国债、政府专项债；    

金融支持：推动符合条件的项目发行 REITs（基础设施不动产投资信托基金）、资产证券化产品、公司债券；鼓励金融机构提供信贷支持；支持设城市更新基金、利用政府投资基金；    

社会资本：鼓励用 “EPC+F+O”（工程总承包 + 投融资 + 运营）模式吸引社会资本；    

其他优惠：落实税收减免，鼓励通信企业减免入网增容等收费；引导居民按 “谁受益、谁出资” 原则参与更新（比如老旧小区加装电梯出资）。    

（五）优化审批：清单豁免，会商解决难题    

市州要制定土地、规划审批 “豁免清单”（不影响利害关系人权益、不改主体结构、保障安全的项目，可豁免部分审批）；完善城市更新项目的规划技术导则、施工图审查要点、消防审查验收要点等；若项目执行现行规范确有困难，可由主管部门会同相关方（建设单位、施工单位、居民）会商解决，确保满足安全需求，避免 “一刀切” 卡审批。

    城市更新是系统工程，需要多方联动：省级层面，住建厅牵头，发改、教育、财政、自然资源、生态环境等 20 多个部门按职责分工指导实施；市州、县党委和政府要切实履行主体责任，统筹政策、保障资金，稳妥推进更新。同时，省级还计划在 2026 年 9 月底前出台一系列配套政策，比如《湖南省城市更新项目施工图审查要点》《支持城市更新的财政税收金融政策》等，让支持措施更具体、更落地。