随着我国城镇化进入存量提质增效的关键阶段，城市更新成为推动城市高质量发展的重要抓手。为破解城市更新规划编制与实施中的技术难题，实现更新工作的科学化、规范化，中国城市规划协会牵头编制并发布《城市更新规划技术指南（T/CACP 0001-2025）》（以下简称《指南》）。

该《指南》于 2025 年 11 月 13 日发布、11 月 20 日正式实施，为设市城市的城市更新规划编制提供了系统、可操作的技术框架，地区、自治州、盟、县可参照执行，对引导城市更新从 “碎片化推进” 转向 “系统性实施” 具有重要意义。

01

《指南》编制背景与核心定位

当前，我国城市发展已从大规模增量扩张转向存量提质增效，中央城市工作会议明确提出以城市更新为重要抓手，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》进一步界定了城市更新的主要目标与 “八大任务”。在此背景下，《指南》的编制旨在总结各地城市更新规划实践经验，统一规划技术标准，解决更新规划中 “体系不清晰、内容不明确、实施难落地” 等问题。

《指南》的核心定位是 “技术指引与实操支撑”，既衔接国土空间总体规划、城市更新专项规划等上位要求，又聚焦片区策划、项目实施方案等落地环节，形成 “宏观 — 中观 — 微观” 三级联动的规划编制体系，确保城市更新工作既符合城市发展战略，兼顾历史文化保护、生态环境修复与产业功能升级，实现城市内涵式发展。

02

《指南》的核心框架与关键内容

《指南》全文围绕城市更新规划的 “基础定义 — 层级内容 — 实施保障” 展开，结构清晰、逻辑严密，核心内容可概括为 “1 套术语体系、3 级规划架构、全流程技术要求”。

（一）统一术语定义，奠定规划共识基础

《指南》系统界定了 8 项城市更新领域核心术语。其中，“城市更新专项规划” 是对一定时期内城市更新的综合性、系统性专项部署，需以城市体检成果为基础；“城市更新片区策划” 聚焦特定片区，衔接专项规划提出统筹指引；“城市更新项目实施方案” 则是指导项目落地的实操方案，细化用地布局、资金方案等具体安排。

此外，《指南》还明确了 “更新片区”“更新方式”（拆除新建、拆整结合、整治提升）“更新对象”“实施主体” 等关键概念，为规划编制与实施提供统一的 “语言体系”。

（二）推进三级规划架构，实现规划层层衔接

《指南》推进 “城市更新专项规划 — 城市更新片区策划 — 城市更新项目实施方案” 三级规划体系，各层级既各有侧重，又紧密联动：

• 城市更新专项规划：作为顶层设计，以国土空间总体规划为依据、城市体检成果为基础，聚焦既有建筑更新、老旧小区整治、历史文化保护等八大重点任务，明确更新目标与策略、空间布局方案、项目库建设及实施保障建议。规划期限与国民经济和社会发展规划保持一致（一般为 5 年），可搭建实景三维数据底座与数字 “一张图”，支撑规划全流程的调研、分析与监管。

• 城市更新片区策划：作为中观统筹环节，以专项规划为依据，划定片区范围（一般不超过 5 平方公里），开展片区体检评估（梳理现状、诊断问题、收集意愿），明确片区定位目标与功能业态策划，提出空间设计引导与实施保障方案。其核心作用是整合片区资源，避免项目碎片化，为后续详细规划与项目实施提供方向指引。

• 城市更新项目实施方案：作为微观落地载体，落实专项规划与片区策划要求，细化项目概况、现状评价、更新目标、用地布局、业态规划、资金方案、运营模式等内容。针对不同项目类型（如老旧小区改造、城中村更新、产业园区升级），《指南》提出差异化技术要求，例如城中村项目需重点明确拆迁补偿与土地整备方案，历史文化街区项目需强化风貌管控与历史建筑修缮标准。

（三）明确全流程技术要求，保障规划可落地性

从规划编制到实施评估，《指南》对各环节的技术要点进行了详细规定，确保规划 “能落地、可操作”：

• 基础研究环节：强调 “先体检、后更新”，要求结合大数据分析识别更新对象（居住类、产业类、公共服务设施类等），通过调研访谈收集政府、产权人、居民等多方需求，为规划目标制定提供依据。

• 空间设计环节：注重 “风貌协调与功能适配”，要求按片区定位框定建筑规模，优化用地功能布局，对空间肌理、天际线、公共空间、设施配套等提出引导要求，可借助实景三维技术提升设计精准度。

• 实施保障环节：聚焦 “资金平衡与多元参与”，提出政府、市场、居民共担的资金模式，鼓励通过项目打包（公益性与经营性项目搭配）、跨区平衡等方式破解资金难题；同时明确实施主体权责，建立公众参与机制，确保更新工作获得社会广泛认可。

• 成效评估环节：构建 “社会 — 经济 — 环境 — 文化” 四维评价体系，量化更新带来的公共服务改善、产业升级、生态修复、文化传承等效益，为规划实施效果的后续优化提供依据。

03

总结

《指南》的发布与实施，为城市更新规划编制提供了 “统一标准、清晰路径、实操工具”，其实践意义主要体现在三方面：一是规范规划编制流程，通过明确三级规划的内容边界与衔接要求，避免规划 “上下脱节、左右冲突”，提升城市更新规划的系统性与科学性；二是破解实践难点问题，针对产权复杂、资金短缺、风貌管控难等痛点，提出具体技术解决方案，例如通过土地整备、业态动态调整、跨区平衡等方式，为项目落地扫清障碍；三是兼顾特色与底线，既鼓励各地结合产业特色、文化资源制定差异化规划，又严格落实历史文化保护、生态安全、公共利益等底线要求，确保城市更新 “有温度、有特色、可持续”。